La Rentabilité d'un Investissement Locatif
Formules de calcul, simulateur interactif, fiscalité 2026, comparatif des villes et conseils d'expert. Tout ce qu'il faut savoir pour réussir votre investissement immobilier.
Sommaire de ce guide
Qu'est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative (ou rendement locatif) est l'indicateur clé pour évaluer la performance d'un investissement immobilier. Elle mesure le rapport entre les revenus locatifs générés par un bien et son coût total d'acquisition.
Concrètement, c'est ce qui vous permet de savoir si votre investissement est une bonne affaire. Un bien acheté 200 000 € qui rapporte 10 000 € net par an a une rentabilité nette de 5%. C'est simple, mais il y a des subtilités importantes à connaître pour ne pas se tromper.
Rentabilité brute
Premier indicateur rapide. Ne prend en compte que le loyer et le prix d'achat. Utile pour comparer rapidement deux biens.
Rentabilité nette
Plus précise. Déduit toutes les charges (taxe foncière, copro, assurance, gestion, vacance). Le vrai coût de possession.
Rentabilité nette-nette
La plus réaliste. Intègre la fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux 17,2%). Ce qui reste vraiment dans votre poche.
Les 3 formules de rentabilité
Du plus simple au plus précis — avec exemples chiffrés
La formule la plus simple. Elle donne un premier aperçu rapide mais ne reflète pas la réalité de votre investissement car elle ignore les charges et la fiscalité.
À retenir
- Utile pour comparer rapidement
- Surestime toujours le rendement réel
- Inclure les frais de notaire dans le prix
Plus réaliste, elle intègre toutes les charges annuelles : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, gestion locative, entretien et vacance locative.
Charges à déduire
- Taxe foncière
- Charges copropriété
- Assurance PNO
- Gestion locative
- Entretien / réparations
- Vacance locative
La formule la plus complète. Elle intègre l'impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale) et les prélèvements sociaux (17,2%). C'est le vrai rendement qui reste dans votre poche.
Fiscalité
- Impôt sur le revenu (TMI)
- Prélèvements sociaux : 17,2%
- Varie selon votre profil fiscal
Quelles charges déduire des loyers ?
Répartition type des charges annuelles pour un investissement locatif
- Taxe foncière
- Charges copropriété
- Assurance PNO
- Gestion locative
- Entretien / réparations
- Vacance locative
Les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur sont aussi déductibles au régime réel, mais ne sont pas inclus dans ce graphique car ils varient selon votre financement.
Calculez votre rentabilité
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Vos rendements
Détail annuel
Comparatif des 3 rendements
Répartition de vos charges
- Taxe foncière
- Charges copro
- Assurance PNO
- Entretien
- Vacance locative
Quel régime fiscal choisir ?
Comparatif des 4 régimes pour la location nue et meublée
Micro-foncier
Avantages
- Simplicité déclarative
- Pas de comptabilité
- Abattement forfaitaire automatique
Inconvénients
- Pas de déduction des charges réelles
- Pas de déficit foncier possible
Idéal pour : Peu de charges, bien sans emprunt
Régime réel
Avantages
- Déduction de toutes les charges
- Déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an
- Travaux déductibles
Inconvénients
- Comptabilité plus complexe
- Engagement 3 ans minimum
Idéal pour : Bien avec emprunt ou travaux importants
Micro-BIC (LMNP)
Avantages
- Abattement 50% sur les revenus
- Simplicité déclarative
- Statut LMNP accessible
Inconvénients
- Pas d'amortissement possible
- Pas de déduction des charges réelles
Idéal pour : Revenus locatifs modérés, peu de charges
Régime réel (LMNP)
Avantages
- Amortissement du bien et du mobilier
- Déduction de toutes les charges
- Résultat fiscal souvent nul
Inconvénients
- Comptabilité obligatoire (expert-comptable)
- Réintégration amortissements à la revente (depuis 2025)
Idéal pour : Optimisation fiscale maximale
Attention — Nouveauté 2025 : Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela réduit l'avantage fiscal du LMNP réel sur le long terme. Consultez un professionnel pour adapter votre stratégie.
Dispositifs fiscaux en 2026
Ce qui est encore disponible pour réduire vos impôts
| Dispositif | Réduction | Durée | Condition | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Denormandie | 12% à 21% | 6, 9 ou 12 ans | Ancien avec 25% de travaux | Actif |
| Loc'Avantages | 15% à 65% | 6 ans minimum | Loyer inférieur au marché | Actif |
| Déficit foncier | Jusqu'à 10 700 €/an | Illimité | Charges > revenus fonciers | Actif |
| Pinel | — | — | — | Terminé |
Rendement locatif par ville en 2026
Sources : SeLoger, LyBox, Ouest-France — données indicatives
Les villes en or sont situées en Isère, zone d'expertise de Logique Finance. Rendements bruts moyens, données 2025-2026.
Questions fréquentes
Tout ce que vous devez savoir sur la rentabilité locative
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